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首商股份:两大项目尘埃落定,外延空间全面开启

发布时间:2012-12-10    研究机构:东兴证券

事件:

公司于12月8日公告两个投资项目:1)拟与天津天保控股有限公司共同出资成立天津新燕莎奥特莱斯购物中心运营有限公司,新公司总投资8.58亿元,其中注册资本30,000万元,公司出资27,000万元,占注册资本的90%。新公司成立后将以该公司为主体运营天津新燕莎奥特莱斯购物中心项目。

2)公司于2012年11月19日与北京紫金世纪置业有限责任公司(以下简称“紫金世纪公司”)签署了《北京市东城区王府井大街301号北京饭店二期商业项目之租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”),项目建筑面积7.85万,租金为3.1元/月/平米,项目总投资1.9亿元,项目经营主体为拟设立的北京新燕莎金街购物广场有限公司(以下简称“新公司”),注册资本8,000万元,全部由投资主体本公司出资。

观点:

1.奥莱项目进津,全新市场机遇与挑战并存。

奥特莱斯业态在弱势商业环境下具备较强抗风险性,也同时为物业资源有限的一线商业企业提供了内外兼修的转型契机。而作为奥特莱斯最早的运营平台,燕莎系无疑具备招商、选址定及运营三大核心竞争力。后整合时代的首商通过充分利用燕莎上游资源优势、集团物业优势及以燕莎为据点的先发品牌壁垒全面突围奥特莱斯业态,自建、租赁、收购的多维外延突围全面开启。本次投资的天津项目总建筑面积9万平米,并预留3.4万商业配套面积,总投资8.58亿元(其中流动资金4.81亿元,第五年开始还贷),为在建工程:这一方面反映出天津商业综合体项目的泡沫化迹象;另一方面也凸显了公司国资背景和资金优势在商业地产存量结构优化初期的强势整合能力。

项目位于天津市滨海新区空港经济区,随着今后整个环渤海经济区域的功能产业结构的成熟,以及北京和天津的交通便捷带来的大量高收入人群进入,尤其是通往滨海规划地铁项目的铺设,将对项目的前景提供足够的市场引擎。结合我们奥特莱斯专题报告预测的京津冀经济圈奥特莱斯9-13家的容量空间,目前存量已近过半,而天津佛罗伦萨小镇在该经济圈的高端地位和辐射能力难以撼动,友阿股份的天津奥莱综合体储备项目也位于滨海新区的塘沽区开发区。未来这一细分业态的供求格局将会向买方市场倾向,或使得公司该项目的培育期存在一定压力:根据公司预测筹备期预计亏损1,487万元;经营期第一年预计亏损4,522万元;第二年预计亏损4,082万元;第三年预计亏损1,670万元;预计第四年开始盈利,当年盈利970万元。

2.北京饭店二期--低成本巩固核心商圈。

北京饭店二期商业项目位于王府井商业街的南端门户位置,金街金角价值凸显,地理位置极其优越。公司租赁经营该项目开办新燕莎金街购物广场,将填补首商集团在北京中心位置和重点商业街区没有大型商业设施的空白,抢占市场先机。项目建筑面积7.85万,租金为3.1元/月/平米,物业管理费为0.7元元/月/平米,项目总投资1.9亿元。该项目地标性的位置难以取代、3.1元/月/平米的租金水平远低于目前一线城市商业物业5.5元左右的平均租金,(广友珠江新区租金水平为6.24元/月/平米),可谓以较低的成本同时获取了品牌影响力和成熟商圈红利。

目前该项目有部分包括老凤祥在内的回迁商户进场,整体定位延续燕莎系的中高端。但从竞争格局来看,作为北京对外窗口的王府井步行街,现已包含了高端精品的银泰、王府井百大;配套齐全人气度极高的购物中心东方新天地以及主打青春时尚的AMP,项目的细分定位和品牌错位是项目成功的关键节点。公司预计北京饭店二期项目筹备期(2013年)利润总额为-8,543万元,经营期第一年(2014年)利润总额为-896万元;盈利起始年份为经营期第二年,利润总额632万元;经营期第三年,利润总额1,111万元。

结论:

我们假设两大项目均在13年进入筹备期,预计合计亏损1亿元,折合EPS为0.15,公司外延步伐的全面开启或将给短期业绩带来一定压力,但这也同时打开了沉寂两年之后收入的全新增量空间。基于首商平台在首旅集团三分之二的利润权重,重组后形成的四大品牌、三大细分业态的多品牌、多业态立体发展将秉承稳步的主基调,因此各业态各品牌全面开花的格局难以在同一阶段形成,在未来的1-2年内,一线需求空间较大、竞争相当缓和的奥特莱斯业态、综合体业态将是发展的重点,社区百货和专业化百货探索也将适度推进。我们预测公司2012-2013年的EPS分别为0.64元、0.77元,若考虑到两大新增项目则下调13年的EPS至0.66元,对应PE分别为11倍和10倍。维持“强烈推荐”的投资评级。

风险提示:

1、北京及天津激烈的商业竞争环境和网购的冲击,使公司外延项目面临一定的竞争风险。

2、与新燕莎的整合存在人力、管理、定位等不确定性风险。

申请时请注明股票名称